老房改造帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)風(fēng)口，多地將2005年前小區(qū)納入改造范圍

　　作者：馬一凡

　　近日，“將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍”沖上微博熱搜。

　　一時(shí)間，網(wǎng)友紛紛議論，是否2000年以前建成小區(qū)的都算老舊小區(qū)、老舊小區(qū)到底有多大規(guī)模？老舊小區(qū)有沒(méi)有可能會(huì)拆遷？

　　實(shí)際上，早在2020年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》時(shí)就提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作已進(jìn)入收尾階段。

　　記者發(fā)現(xiàn)，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍中了。

　　不過(guò)，老舊小區(qū)改造絕非“大拆大建”，需要拆除重建的城市棚戶區(qū)，一般不納入老舊小區(qū)改造范疇，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造也嚴(yán)禁隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹(shù)等行為。

　　專家測(cè)算：涉老舊小區(qū)規(guī)模達(dá)66億平方米

　　3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將下功夫?qū)嵤┮慌�惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

　　他話音剛落，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造”詞條便沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。大家都在關(guān)心“老舊小區(qū)”到底該如何定義，2000年以前建成的老舊小區(qū)有多大規(guī)模？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，該研究院統(tǒng)計(jì)了1980年以來(lái)全國(guó)房屋竣工面積歷年數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，2000年及以前的竣工的房屋規(guī)模為當(dāng)前存量房屋總規(guī)模的9%，建面大約為66億平方米。

　　實(shí)際上，更新老舊小區(qū)并不是一個(gè)新概念，從2017年至今，“老舊小區(qū)改造”已經(jīng)走過(guò)了“試點(diǎn)啟動(dòng)-頂層設(shè)計(jì)-全面推進(jìn)”的階段，“改造2000年以前建成的老舊小區(qū)”最早在2018年就已經(jīng)在相關(guān)政策中明確被提出。

　　2017年12月，住建部在廈門召開(kāi)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，會(huì)議選取了廣州、廈門、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波等15個(gè)城市成為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)城市。

　　2018年4月，住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確了多項(xiàng)頂層設(shè)計(jì)，其中明確老舊小區(qū)認(rèn)定的主體標(biāo)準(zhǔn)為“城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)”。

　　2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，再次明確了老舊小區(qū)定義是“城市或縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)”，此外還提及“重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)”。

　　這份指導(dǎo)意見(jiàn)還訂立了一個(gè)目標(biāo)——到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　“十四五”規(guī)劃的最后一年就是2025年，也就是說(shuō)“改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”已經(jīng)進(jìn)入尾聲。

　　“在部分地區(qū)，房齡超過(guò)15年、20年的房子，已經(jīng)算老了�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不少地區(qū)甚至已將2005年建成的老舊小區(qū)納入了改造范圍。比如在2020年3月，山東省印發(fā)《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，其中提出到“十四五”期末在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。2020年11月，寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也曾表示，2025年前寧夏在全部完成2000年底前老舊小區(qū)改造任務(wù)的基礎(chǔ)上，擬將2005年底前建成的需改造的老舊小區(qū)全部納入改造范圍。

　　住建部在2023年也曾發(fā)文指出，各地可結(jié)合地方財(cái)政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍。

　　老舊小區(qū)改造絕非大拆大建

　　“新一輪拆遷潮可能又要來(lái)了”——近期這樣的言論頻現(xiàn)網(wǎng)端。

　　“老舊小區(qū)改造絕對(duì)不能完全理解為拆遷，這是一種誤讀”，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“涉及拆遷時(shí)，會(huì)單列為‘城中村’，一般不說(shuō)成老舊小區(qū)改造。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，老舊小區(qū)改造更多時(shí)候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網(wǎng)翻新等改造和修繕工程。

　　老舊小區(qū)改造并非“大拆大建”，這在正式文件中也已有涉及。

　　比如2018年住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》中明確，已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃、擬通過(guò)拆除新建(改建、擴(kuò)建、翻建)實(shí)施改造的棚戶區(qū)(居民住房)，以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。老舊小區(qū)改造的內(nèi)容，則包括“基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)改造、公共區(qū)域修繕(含建筑節(jié)能改造)以及加裝電梯等”。

　　2021年12月，住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，其中提出了“2個(gè)嚴(yán)禁”：嚴(yán)禁將不符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造對(duì)象范圍條件的小區(qū)納入改造計(jì)劃；嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹(shù)。

　　華福證券地產(chǎn)首席分析師陳立對(duì)記者表示：“城市更新不等于大拆大建，以‘微改造、提升功能’為主，僅對(duì)危房或無(wú)法修繕的建筑進(jìn)行拆除�！�

　　目前，我國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，主要分為三類：第一類是保基本，比如水、電、煤氣、供暖、上網(wǎng)等等；第二類是提升類，比如設(shè)置活動(dòng)室、停車場(chǎng)、充電樁等；第三類是公共服務(wù)設(shè)施，比如建設(shè)無(wú)障礙設(shè)施、適老化設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站、便民快遞收取點(diǎn)等。

　　“毫無(wú)疑問(wèn)，老舊小區(qū)改造將帶來(lái)增量市場(chǎng)、催生新興業(yè)態(tài)，形成多層次經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。根據(jù)我們的報(bào)告《城中村改造可以拉動(dòng)多少投資與銷售》測(cè)算，新增100萬(wàn)套城中村改造或可帶來(lái)投資7697億元、商品房銷售額3.48萬(wàn)億元，若改造分5年完成，則年均或拉動(dòng)投資和銷售1539億元和6956億元�！标惲⒄f(shuō)道。

　　“會(huì)出現(xiàn)很多新產(chǎn)業(yè)，比如符合老舊小區(qū)改造需求的加裝電梯企業(yè)、適老化公共設(shè)施以及兒童活動(dòng)場(chǎng)地配套企業(yè)都能得到發(fā)展，很多企業(yè)已經(jīng)瞄準(zhǔn)了這些方向�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。

　　根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，從各地摸查情況看，老舊小區(qū)改造將拉動(dòng)投資萬(wàn)億元級(jí)，建材、建筑裝修、物業(yè)管理以及通信設(shè)備等行業(yè)都將受益，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個(gè)品類的市場(chǎng)規(guī)模將得以擴(kuò)大。