中新經(jīng)緯3月7日電 題：不動產(chǎn)金融工具將大力引導(dǎo)社會資本

　　作者 魏晨陽 清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院金融MBA教育中心主任

　　今年《政府工作報告》明確提出，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并強調(diào)通過“盤活存量用地”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”等措施穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　此前，多地已陸續(xù)放寬限購政策，并加大保障性住房建設(shè)力度。然而，僅靠政策調(diào)控從根本上解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題還不夠，不動產(chǎn)金融工具如REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)、CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券)等在盤活存量資產(chǎn)、引導(dǎo)社會資本參與保障房建設(shè)中也具有重要作用。

　　盤活存量資產(chǎn)，提升房企流動性

　　當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨高負(fù)債和融資挑戰(zhàn)，不動產(chǎn)金融工具如REITs和CMBS能夠有效盤活存量資產(chǎn)，緩解房企的流動性壓力。以REITs為例，它通過將存量資產(chǎn)證券化，使企業(yè)能夠?qū)⒊恋淼南�費型基礎(chǔ)設(shè)施、長租公寓等資產(chǎn)上市，實現(xiàn)資產(chǎn)退出回收流動性資金。這不僅降低了企業(yè)的杠桿率，還優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高了財務(wù)穩(wěn)健性。

　　此外，《政府工作報告》提出“加力實施城中村和危舊房改造”，這為REITs和CMBS提供了新的應(yīng)用場景。通過為城市更新項目提供長期資金支持，這些工具能夠覆蓋從項目改造到后續(xù)運營的全生命周期資金需求，推動存量資產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向升級。

　　引導(dǎo)社會資本參與保障房建設(shè)

　　保障性住房建設(shè)是政府的重要任務(wù)，但僅靠財政資金難以滿足龐大的資金需求。REITs等不動產(chǎn)金融工具能夠為保障性租賃住房提供退出渠道，從而引導(dǎo)社會資本參與保障房建設(shè)，形成財政資金的撬動效應(yīng)。政府可以通過與社會資本合作開發(fā)保障性租賃住房，再通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，吸引更多社會資本參與。

　　《政府工作報告》提出“大力推動中長期資金入市”，而REITs具有長期穩(wěn)定收益的特征，能夠吸引保險等機構(gòu)投資者參與。這種模式不僅為保障房建設(shè)提供了可持續(xù)的資金來源，還為社會資本提供了穩(wěn)定的投資渠道，實現(xiàn)了政府與市場的雙贏。

　　銜接財政政策與市場化資金，提升投資精準(zhǔn)性

　　在“中央預(yù)算內(nèi)投資”已定的背景下，如何通過不動產(chǎn)金融創(chuàng)新銜接財政政策與市場化資金，成為提升投資精準(zhǔn)性的關(guān)鍵。中央預(yù)算內(nèi)投資可以配套不動產(chǎn)金融工具，實現(xiàn)精準(zhǔn)支持。例如，在新型基礎(chǔ)設(shè)施和重大民生工程中，政府可以通過“資本金注入+不動產(chǎn)金融”組合，在項目成長階段注入財政資金并配套發(fā)行REITs或ABS(資產(chǎn)證券化)，吸引市場化長期資金參與。

　　此外，政府可以通過優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，強化對“兩新(大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新)”“兩重(國家重大戰(zhàn)略實施和重點領(lǐng)域安全能力建設(shè))”重點領(lǐng)域的支持，擴大超長期特別國債支持范圍，完善地方政府專項債券管理機制。同時，用好財政補貼，例如對綠色ABS發(fā)行主體給予財政獎勵，形成“綠色金融+財政補貼”雙激勵，推動綠色建筑和低碳項目的發(fā)展。這種創(chuàng)新融資模式不僅提高了財政資金的使用效率，還吸引了更多社會資本參與，形成了政策疊加效應(yīng)。

　　構(gòu)建風(fēng)險對沖機制，借鑒國際經(jīng)驗

　　在全球低利率環(huán)境下，中國不動產(chǎn)金融市場面臨利率波動的風(fēng)險。中國可以借鑒歐美市場的經(jīng)驗，構(gòu)建風(fēng)險對沖機制。例如，利率互換工具在歐美市場已經(jīng)非常成熟，能夠有效對沖房貸資產(chǎn)的久期風(fēng)險。中國可以推動掛鉤LPR(貸款市場報價利率)的利率互換產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提升市場流動性，降低利率波動對不動產(chǎn)金融市場的沖擊。

　　此外，參考日本企業(yè)在低利率時期的“出海投資”模式，中國房企可以通過海外資產(chǎn)配置對沖國內(nèi)利率風(fēng)險。例如，利用低息環(huán)境發(fā)行離岸債券，投資歐美成熟市場的商業(yè)地產(chǎn)REITs，形成收益多元化結(jié)構(gòu)。這種風(fēng)險分散策略不僅能夠降低國內(nèi)市場的利率風(fēng)險，還能夠提升企業(yè)的國際競爭力。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：孫慶陽