年輕人“抄底”樓市新趨勢：重要的不是大小和新舊

　　作者：孫夢凡

　　在一線城市有套屬于自己的房子，對很多年輕人來說，這在以前是難以想象的事。但隨著各地房價持續(xù)調(diào)整，不少年輕人發(fā)現(xiàn)，在一線城市買房似乎不再奢侈。

　　近段時間，在北上廣深、以及部分強(qiáng)二線城市，年輕人“抄底”買房的現(xiàn)象越來越多。周邊配套成熟、臨近地鐵站、總價較低等因素，讓一些低總價房源成為年輕人眼中的“香餑餑”。

　　張藝(化名)今年正式成為“有房一族”，一套北京80年代老小區(qū)的二手房。屋外墻壁斑駁陳舊、屋內(nèi)陳設(shè)充滿年代感，很多人不理解，為什么要花錢買這么老的房子？張藝卻認(rèn)為，這套房雖然舊，但是總價“夠得著”，是首次置業(yè)北京的“性價比”之選。

　　年輕人跑步進(jìn)入樓市“抄底”，背后是整個房地產(chǎn)市場在大調(diào)整。當(dāng)房子回歸居住屬性、房價不再高不可攀，年輕人買房也回到了最初的意義：擁有屬于自己的家。

　　“看了20套房終于上車”

　　“花光積蓄買下60平老破小，這次終于有家了�！�

　　近年來，在北上廣深等一線城市、以及不少強(qiáng)二線城市，年輕人“抄底”買房的現(xiàn)象越來越多。雖然房源相對陳舊，但周邊配套較為成熟、臨近地鐵站等因素，讓低總價房源成為年輕人眼中夠得著的“上車房”，以至于有些“老破小”二手房也迎來春天。

　　張藝便是下定決心買房的年輕人之一。今年，她正式購入一套北京朝陽區(qū)80年代老小區(qū)的二手房，房子建筑面積61平方米、總價300萬左右。買下這套房、過戶交房之后，張藝開始興致勃勃準(zhǔn)備老房改造工作，并打算在社交媒體上記錄點(diǎn)滴變化。

　　從房子現(xiàn)狀看，張藝上車的二手房確實(shí)“有點(diǎn)老”，墻壁斑駁陳舊、最傳統(tǒng)的老式窗戶、入戶門還有電線纏繞，瓷磚、暖氣片，屋內(nèi)為數(shù)不多的陳設(shè)，都透露出無法忽視的年代感。張藝計劃對房子硬裝全部拆除重做，低預(yù)算裝修出自己喜歡的風(fēng)格。

　　很多人不理解，為什么要花錢買這么老的房子，張藝卻認(rèn)為，這套房除了舊，還有很多優(yōu)點(diǎn)，比如離地鐵站只有步行五分鐘的距離、低樓層無電梯對養(yǎng)貓很友好。最重要的一點(diǎn)是，在北京這座一線城市，這套房的總價“夠得著”，且老小區(qū)得房率普遍較高。

　　“在北京，首套房更像是現(xiàn)實(shí)與理想的平衡點(diǎn)�！睆埶嚪Q，自己老家在西南三線城市，雖然經(jīng)過奮斗正式在北京工作了，但一路走來十分波折，僅就住房這個問題，過去幾年就搬了六七次家，住過五環(huán)外通勤兩小時的合租房，是實(shí)打?qū)嵉摹氨逼�”租房一族�?/p>

　　近年來，一線城市房價也有所回調(diào)，讓張藝看到了另一種生活的希望。決定結(jié)束租房生活、準(zhǔn)備買房后，她跟中介前后看了20多套房源，看房標(biāo)準(zhǔn)是“總價300萬、三環(huán)內(nèi)、接受老破小、不要學(xué)區(qū)、不用電梯、離地鐵站近”，最終找到了這套剛掛牌不久的房子。

　　“過去幾年間一直搬家，特別希望在這座城市有一處自己的地方，它可以很小很破，可以不完美，但是屬于自己的溫暖避風(fēng)港�！彼�認(rèn)為，買房不用等“完美房子”，可以先上車再換座。

　　像張藝這樣的買房一族并非個例。在上海，也有一位購房者表示，自己今年購入了楊浦區(qū)一套建筑面積29平方米、總價100萬左右的“老破小”。“過去六年來，一直是租房生活，現(xiàn)在市場上低總價的房子不少，即便付一半首付買房，月供也跟之前租房差不多�！�

　　另一位上海的購房者趙蕾(化名)表示，自己也在為買房做準(zhǔn)備。趙蕾在上海市區(qū)工作，這些年一直是租房生活，且通勤距離較長。近兩年，上海一些老舊小區(qū)的價格有所回調(diào)，那些內(nèi)環(huán)、低總價、有地鐵、戶型周正的房源，讓她在今年動了買房的心。

　　下定決心后，趙蕾立刻著手開始看房，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，她看中了內(nèi)環(huán)一套面積約50平方米、掛牌價255萬的老舊小區(qū)房源。房子戶型周正、陽光充足，小區(qū)附近生活氛圍濃厚，且距離地鐵站在500米以內(nèi)，只要后續(xù)重新裝修，就是一個溫馨舒適的家。

　　“最關(guān)鍵的還是價格合適，這套房兩年前掛牌時賣370萬，當(dāng)時因?yàn)樽饪�、產(chǎn)證等一系列不可控因素，房子一直沒賣出去，到今天掛牌價已經(jīng)降了超百萬。”趙蕾表示。

　　除了這套房，趙蕾還有一個備選房源，位置稍靠外、但重新裝修過，近期業(yè)主因?yàn)橹�急換房也在降價。“第二套房源掛牌價259萬，也是面積50平的兩室一廳，上周看房時掛牌價還是270萬，當(dāng)天晚上業(yè)主就把價格調(diào)低了，感覺后續(xù)還能繼續(xù)談價格。”

　　房子代表歸屬和“安全感”

　　年輕人瞄準(zhǔn)一線城市二手房，期望低總價“上車”，背后是整個樓市環(huán)境正在變化。

　　從房價收入比這個指標(biāo)看，年輕人面臨的買房環(huán)境正在變得比以前友好。據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的100個重點(diǎn)城市，2024年房價收入比為10.3，相比2023年下滑9.7%，自2019年監(jiān)測以來，2020～2024這5年期間房價收入比呈連年下降態(tài)勢。

　　房價收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量一個地區(qū)房價高低和房屋居民購買力的重要指標(biāo)。過去一年，從一線城市到二三線城市，房價收入比的整體水平都在下降。

　　具體而言，一線城市2024年房價收入比為26.1，較2023年下降8.5%；二線城市房價收入比為10.8，較2023年下降10.8%；三四線城市房價收入比為7.6，較2023年下降8.6%。

　　“一線城市房價收入比下降最為明顯，降幅較2023年擴(kuò)大5.1個百分點(diǎn)至8.5%，但房價收入比整體水平仍遠(yuǎn)高于國際合理區(qū)間(3-6倍)，購房壓力雖緩解但仍存在。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院表示。

　　從具體城市而言，100個城市的房價收入比分布繼續(xù)“下沉”，已有7成以上城市低于10，但仍有5城房價收入比維持在20以上的高位水平。以北京、上海、廣深、三亞、廈門為中心的五大高值圈，房價水平處于領(lǐng)先水平，購房壓力也相對更高。

　　房價收入比逐步下降，意味著居民購房壓力有所緩解，但需要注意的是，近兩年房價收入比下降，主要是因?yàn)榉績r下行�！伴L期來看，緩解購房壓力、擴(kuò)大市場內(nèi)需需要在穩(wěn)住房價的前提下，提高居民收入水平，推動房價收入比向合理區(qū)間靠攏�！痹撗芯吭悍Q。

　　在買房壓力逐漸緩解的過程中，年輕人也開始重新思考房子的意義。

　　第一財經(jīng)旗下《DT商業(yè)觀察》此前曾發(fā)起一次關(guān)于購房的調(diào)研，參與調(diào)研的人群中，95后、90后占比超7成，一線及新一線城市人群超7成。調(diào)研顯示，對大城市的年輕人來說，買房更多是出于對個人生活的考慮，而非為他人做打算。

　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，50%的人買房是為了在一個城市安定下來，30.5%的人是為養(yǎng)老做打算，其后則是為了結(jié)婚、生子、孩子上學(xué)等。同時，51.9%的人認(rèn)為房子能帶來“歸屬感”，41.9%的人給房子賦予“安全感”的意義，超3成人認(rèn)為房子代表“穩(wěn)定”和“家庭”。

　　從買房投入看，38%的人接受用年薪的6～10倍買房，僅13.4%的人選擇不貸款買房，超過4成人將貸款3～7成買房。如果選擇買房，52.9%的人將推遲買車等其他大額支出，46.3%會減少旅游等體驗(yàn)性消費(fèi)，37%愿意降低日常消費(fèi)水平，以平衡房子和日常生活。

　　在實(shí)際決策時，正如前述案例所言，年輕人置業(yè)正更加重視總價和“性價比”，房子不必嶄新、不必豪華，只要有日常煙火氣，能滿足交通和生活需求，就是當(dāng)下理想的居所。

　　剛需入市助推樓市復(fù)蘇

　　以年輕人為代表的剛需人群密集買房，將對市場有何影響？

　　一個顯而易見的效應(yīng)是，促進(jìn)二手房市場的流通。過去，“老破小”二手房一度是市場上的邊緣角色，如今隨著買房政策門檻越來越低，年輕人瞄準(zhǔn)低價二手房上車，有房一族也將手上的舊房源掛出，低總價房源的掛牌、成交，已成為二手房的一大主力。

　　比如安居客北京近日發(fā)文稱，春節(jié)后，北京二手房源的掛牌量開始增加，且相比去年10～12月份時議價空間在變低。在掛牌房源端，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，200萬以下房源掛牌數(shù)量增多，500萬以上掛牌減少，低總價房源是市場供應(yīng)一大主力。

　　在廣州，節(jié)后當(dāng)?shù)囟�手樓市持續(xù)復(fù)蘇。據(jù)合富研究院表示，支撐廣州二手樓市復(fù)蘇力量之一是剛需，海珠、荔灣、白云等市中心剛需購房熱門區(qū)域，二手網(wǎng)簽量環(huán)比均在上漲。如白云的同德圍-羅沖圍、荔灣的康王路等板塊，均躋身上周二手交投熱門板塊行列。

　　深圳的剛需房成交占比也在提升，去年深圳二手住宅成交54487套，同比增長66.3%；其中，低價段成交占比上升，150萬～250萬、250～350萬價段成交占比分別上升3.5%、3.6%。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，現(xiàn)在一線城市的低總價房源是有一定交易量的，主要就是因?yàn)榭們r低、有區(qū)位優(yōu)勢�，F(xiàn)在一些新樓盤位置普遍偏遠(yuǎn)、價格偏高，買老舊二手房是年輕人“上車”的平衡之選，此外還有購房者在博老房“動遷”幾率。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前二手房的主力購房人群是剛需和剛改，剛需主要是剛進(jìn)入城市的年輕人、外來人口和新市民，因二手房總價較低而入手，另一類剛需是為了學(xué)位買房，此外還有“賣一買一”的剛改人群，部分也再次進(jìn)入二手房市場。

　　不過李宇嘉表示，現(xiàn)在年輕人買房也關(guān)注“賣相”，如果房屋戶型不佳、社區(qū)配套不好，市場上一些“老破小”也是會被拋棄的，尤其是對那些注重生活品質(zhì)的“新市民”而言。整體而言，剛需人群密集入市，還是會對市場流通有拉動作用，今年樓市小陽春可以期待。