土地市場升溫背后：核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，多地房價“回穩(wěn)”

　　澎湃新聞記者 龐靜濤

　　近日，土地市場升溫明顯，包括上海、浙江省杭州、江蘇省蘇州等在內(nèi)的多個城市頻現(xiàn)高溢價地塊，像杭州短期內(nèi)出現(xiàn)多個地王地塊。與此同時，民營地產(chǎn)企業(yè)、外資地產(chǎn)企業(yè)再次入場，參與土地競買；溢價成交的地塊不再局限于核心城市的核心區(qū)域，部分城市的遠(yuǎn)郊市場開始回暖。

　　土地市場升溫的背后，房價“止跌回穩(wěn)”的趨勢逐漸形成。全國房價跌幅持續(xù)收窄，二線城市新房價格環(huán)比上漲；而高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優(yōu)質(zhì)供貨有望吸引改善需求入市。

　　多地高溢價搶地

　　2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價成交，成交總額159.26億元。位于熱門板塊的兩宗地塊最低溢價超33%，位于外環(huán)外的兩宗地塊最低溢價13.98%。本次土拍，一些外資企業(yè)或帶有外資背景的聯(lián)合體在拿地中表現(xiàn)活躍，同時兩宗外環(huán)外地塊的溢價成交打破以往郊區(qū)多以底價成交的局面，顯示市場回暖的跡象。

　　同樣是2月20日，杭州市出讓的三宗住宅用地亦全部溢價成交，成交總額31.405億元。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經(jīng)過77輪競價成交，溢價54.04%，成交樓板價47486元/平方米，刷新地塊所在的城東新城板塊最高樓板價紀(jì)錄，同時刷新杭州市宅地樓板價第四高的紀(jì)錄。澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，這是杭州今年的第四個地王。

　　2月19日，位于江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北的蘇地2025-WG-Z02號地塊進(jìn)入限時競價環(huán)節(jié)，綠城中國(03900.HK)旗下公司經(jīng)過122輪競價，以14.29億元的總價競得該地塊，溢價率21.61%，成交樓面價26754元/平方米。

　　2月11日，北京市朝陽區(qū)一宗涉宅組合用地成功出讓，吸引了多家房企的關(guān)注。經(jīng)過超百輪競價后，金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.295億元的價格成功競得該地塊，溢價率10.5%。

　　除核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度依然不減，越多越多的城市出現(xiàn)高溢價地塊。2月24日，廣東省東莞市今年首宗住宅地塊出讓，經(jīng)過29輪競價，最終華潤置地聯(lián)合體以12.3億元的總價競得，溢價率7.33%。

　　2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地塊以28.26%的溢價率成交，競得人為華潤置地。該地塊編號為CH15(070102)：2024-066，位于成華區(qū)保和街道長春社區(qū)2、3、4組，東升社區(qū)10組。1月27日，華潤置地以51.11%的溢價競得位于成華區(qū)槐樹店路16號，多寶寺南路2、3號，東虹路社區(qū)集體，保和街道東桂社區(qū)八組的住宅用地。

　　2月18日，浙江嘉興海寧市出讓1宗宅地，起拍價2.38億元。最終經(jīng)過204輪競價，該地塊由嘉興浙華置業(yè)有限公司以總價3.19億元競得，成交樓面價10109元/平方米，溢價率34.15%。

　　2月8日，位于河南省鄭州市金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東編號為鄭政出〔2024〕35號(網(wǎng))的住宅地塊經(jīng)過近6個小時的激烈競爭，被鄭州中海地產(chǎn)有限公司以10.89億元競得，溢價率達(dá)87.48%。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，這也是自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

　　1月10日，江蘇省常州市一宗涉住宅地塊溢價成交。位于常州市武進(jìn)區(qū)洛陽鎮(zhèn)珠光路東側(cè)、公園路北側(cè)城鎮(zhèn)住宅(兼容商業(yè))地塊，以3.866億元的總價競得，溢價率2.66%，競得人為江蘇恒磊建設(shè)有限公司。

　　更多優(yōu)質(zhì)地塊推出

　　市場回暖的過程中，多地調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊及“小而美”地塊的供應(yīng)力度，導(dǎo)致市場競爭激烈。

　　近期成交的北京朝陽區(qū)三間房組合地塊、鄭州司法警官學(xué)院等，均位于城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊，稀缺性強、配套完善、開發(fā)價值較高。今年1月北京還明確提出，在住宅用地供應(yīng)方面，優(yōu)先向軌道交通站點和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地。

　　低密度住宅用地(容積率≤1.5)的供應(yīng)比例顯著提升。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數(shù)占比約18.0%，較2023年增加6.3個百分點。其中，蘇州表現(xiàn)較為突出，為支持高品質(zhì)住宅開發(fā)，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，占比76%，較2023年大幅提升；山東濟南、江蘇無錫宗數(shù)占比均超40%；天津、江蘇南京、重慶的占比均在20%以上。

　　行業(yè)恢復(fù)期，“小而美”地塊能夠吸引更多企業(yè)參與土地競拍，尤其是中小型房企，這類地塊因其規(guī)模適中、開發(fā)周期短、資金回籠快等特點受到企業(yè)青睞。據(jù)中指監(jiān)測，2024年，重點40城住宅用地規(guī)劃建面在10萬平方米以下的成交宗數(shù)占比達(dá)76%，較2023年提升約9個百分點，其中5萬平方米以下宗數(shù)占比提升約8個百分點。

　　對于近期的土地市場，天風(fēng)證券在研究報告中表示，“春江水暖鴨先知”。2025年以來高能級城市土拍呈現(xiàn)良好熱度，一方面或得益于2024年四季度基本面改善提升房企投資信心，另一方面或受核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增加、市場競爭較為激烈所致。

　　樓市：新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄

　　樓市成交數(shù)據(jù)的改善，給土地競買提供更多預(yù)期支撐。

　　1月統(tǒng)計局公布的70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，跌幅與去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，已連續(xù)兩個月上漲；二線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，時隔19個月重回環(huán)比上漲區(qū)間。

　　70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.3%，跌幅與去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.1%，已連續(xù)四個月上漲。

　　房價上漲的城市而言，1月70城新房住宅價格延續(xù)止跌回穩(wěn)趨勢，24個城市環(huán)比上漲，比上月的23個增加1個；其中長三角地區(qū)表現(xiàn)最為突出，如上海漲0.6%、南京0.7%、寧波0.6%、杭州0.5%。

　　對于當(dāng)前的樓市，國金證券認(rèn)為，房價“止跌回穩(wěn)”趨勢逐漸形成。全國房價跌幅持續(xù)收窄，二線城市新房價格環(huán)比上漲。

　　天風(fēng)證券分析稱，從房價走勢看，各能級城市新房、二手房價格同比降幅持續(xù)收窄，反映去年四季度以來政策效應(yīng)帶動的成交量提升向價格端積極傳導(dǎo)，微觀層面表現(xiàn)為“新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄”。

　　光大證券稱，2025年，隨著前期政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，部分高能級城市將逐步實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

　　土拍熱度改善，提振市場信心。高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優(yōu)質(zhì)供貨有望吸引改善需求入市，多數(shù)城市短期或呈現(xiàn)“供應(yīng)總量減少、核心供給增加、外圍逐步去庫”的特征，而不同城市的庫存周期差異或?qū)�決定其分化走勢、周期筑底所需時長及價格水平下限。