高管變陣、區(qū)域合并，經(jīng)營壓力倒逼房企“向內(nèi)動刀”

　　作者：孫夢凡

　　從房企高管辭任、到區(qū)域合并調(diào)整，地產(chǎn)江湖仍在持續(xù)變局中。

　　2025開年至今，房企正迎來新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。據(jù)克而瑞監(jiān)測，65家重點房企中，已有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股等多家企業(yè)，進行了重大組織變更與人員調(diào)整。

　　房企組織架構(gòu)調(diào)整的方向，整體以“收縮”為主，區(qū)域合并成為主流趨勢。與此同時，隨著區(qū)域公司、城市公司的升級、降級、裁撤、合并等變化，房企高管團隊也大多會出現(xiàn)適應(yīng)性變動。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，房企區(qū)域合并縮減，是當(dāng)前行業(yè)“去產(chǎn)能、控風(fēng)險、降成本”戰(zhàn)略的必然選擇。在政策定調(diào)“止跌回穩(wěn)”的背景下，這一趨勢將在2025年持續(xù)深化，但需警惕過度收縮對區(qū)域市場適應(yīng)能力的削弱。

　　精簡組織架構(gòu)成趨勢

　　當(dāng)下，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中前行，雖然局部樓市迎來點狀復(fù)蘇，但眾多房地產(chǎn)企業(yè)如何保證主體地位、實現(xiàn)“活下去”，是開發(fā)商面臨的共同問題。

　　2025開年以來，多家規(guī)模房企扎堆調(diào)整組織架構(gòu)，以應(yīng)對多變市場下的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

　　比如頭部房企保利發(fā)展，日前宣布組織架構(gòu)調(diào)整，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

　　招商蛇口也于新年伊始，在華東區(qū)域啟動城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。調(diào)整后，華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

　　此外，綠地控股方面，合并了江蘇房地產(chǎn)事業(yè)部、安徽房地產(chǎn)事業(yè)部，并更名為蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部；合并浙江房地產(chǎn)事業(yè)部、江西房地產(chǎn)事業(yè)部，并更名為浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部。

　　建發(fā)房產(chǎn)調(diào)整了華東、海西、東南三大集群版圖，原華東集群的武漢和黃石以及原海西集群的南昌，都被劃入東南集群，華東集群旗下部分事業(yè)部被取消合并，并重新任命3大集群總經(jīng)理或副總經(jīng)理。

　　從年初調(diào)整的頻率看，今年房企“向內(nèi)動刀”的次數(shù)，確實較往年更頻繁。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在過去的2024年，共有11家典型房企進行了16次組織架構(gòu)調(diào)整，其中年初往往是調(diào)整的高峰期。2025年1月，則是近兩年調(diào)整房企最多的月份，共有6家房企扎堆調(diào)整組織架構(gòu)。

　　如果將時間軸拉長，從2023年至今，保利發(fā)展、萬科和金地集團組織架構(gòu)調(diào)整已有4次，綠城中國、招商蛇口、碧桂園、中交房地產(chǎn)等房企，也陸續(xù)經(jīng)歷了3輪組織架構(gòu)調(diào)整。

　　從房企調(diào)整方向看，收縮、合并是主要的關(guān)鍵詞�！澳壳皝砜矗�所有房企都在做戰(zhàn)略調(diào)整，有些要轉(zhuǎn)型、退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有些要退出一些投資區(qū)域、戰(zhàn)略收縮，區(qū)域合并、人員精簡等。”同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)。

　　劉水分析表示，房企組織架構(gòu)收縮，背后有多方面原因。一方面，當(dāng)下銷售端還處于復(fù)蘇初期，房企銷售規(guī)模普遍縮水，市場壓力倒逼效率提升，房企通過合并區(qū)域公司縮短管理鏈條，降低運營成本。

　　另一方面，要實現(xiàn)資源聚焦與風(fēng)險管控，將資源集中于長三角等核心城市群；與此同時，權(quán)限上收，區(qū)域投資、資金審批等權(quán)限收歸總部，如華潤置地削弱大區(qū)管理權(quán)，萬科將重大項目直接劃歸開發(fā)經(jīng)營本部管理。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進對第一財經(jīng)表示，上述現(xiàn)象是符合市場規(guī)律、企業(yè)運行規(guī)律的，當(dāng)前房地產(chǎn)整體規(guī)模在收縮，市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，企業(yè)銷售數(shù)據(jù)普遍下滑，這都會對企業(yè)組織架構(gòu)產(chǎn)生影響，如果不適時進行壓縮，會進一步加大企業(yè)運行成本。

　　值得注意的是，劉水提醒稱，房企區(qū)域合并也會帶來一些挑戰(zhàn)。區(qū)域合并會帶來人均效能提升，但也會使企業(yè)的市場敏感度下降，過度集權(quán)可能削弱區(qū)域靈活性，需平衡總部管控與地方創(chuàng)新。

　　高管變動更趨頻繁

　　房企組織架構(gòu)調(diào)整，必然會伴隨著相關(guān)人員變動。比如，建發(fā)房產(chǎn)整合了華東、海西、東南三大集群版圖，與此同時，重新任命了三大集群總經(jīng)理或副總經(jīng)理，原集群董事長上調(diào)集團總部。

　　再如，頭部房企中海地產(chǎn)，在開年合并了沈陽公司和大連公司，整合為遼寧公司；原中海大連公司總經(jīng)理葛臻，任命為新的遼寧公司總經(jīng)理；原中海沈陽公司總經(jīng)理程曉輝，調(diào)任中海北方區(qū)域副總經(jīng)理。

　　除了上述伴隨區(qū)域調(diào)整的人員變動，房企集團層面的高管辭任也頻繁出現(xiàn)。

　　2月10日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司發(fā)布公告稱，公司總裁張霖因個人原因辭去職務(wù)，新任總裁為張春遠(yuǎn)，該變動不會對公司日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營及償債能力產(chǎn)生不利影響。

　　出生于1972年的張霖，是“萬達(dá)系”的一名老將，甚至一度被視為萬達(dá)可能的“接班”人選之一。自2000年加入萬達(dá)集團以來，張霖曾擔(dān)任萬達(dá)文化集團總裁、萬達(dá)集團副總裁、萬達(dá)集團財務(wù)總監(jiān)等多職務(wù)。

　　不過，隨著萬達(dá)上市、對賭、戰(zhàn)投等一系列事件出現(xiàn)，這家公司的內(nèi)外生存處境也不復(fù)以往，王健林曾經(jīng)的“左膀右臂”接連退場。2024年以來，張霖集中辭去萬達(dá)電影董事長、萬達(dá)文旅集團總裁、萬達(dá)投資集團董事長、萬達(dá)商管總裁等職責(zé)，僅保留萬達(dá)集團董事職務(wù)。

　　一位接近萬達(dá)的知情人士對記者表示，實際上去年張霖便已卸任了萬達(dá)商管總裁一職，日前的公告是應(yīng)相關(guān)規(guī)定而做的披露，張霖辭任屬于個人原因，不會對公司有其他影響。

　　除了萬達(dá)，日前消息還顯示，龍湖智創(chuàng)生活原CEO劉興偉已離職，職位由原龍湖龍智造CEO宋海林接任。劉興偉自2010年加入龍湖，歷任多個重要職位，此次調(diào)整屬于正常的業(yè)務(wù)變動。

　　頭部房企管理層尚且頻繁變動，遑論那些中小規(guī)模的企業(yè)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，開年以來，綠景中國、上置集團、中駿集團等多家公司，均發(fā)布過高管變動的相關(guān)公告。

　　2月14日，綠景中國地產(chǎn)投資有限公司宣布，胡競英、莫凡辭去獨立非執(zhí)行董事的職務(wù)，焦捷獲委任為新的獨立非執(zhí)行董事，陳觀發(fā)獲委任審核委員會主席，以優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。

　　1月24日，中駿集團控股有限公司宣布，陳元來因需投放更多時間處理其他事務(wù)，辭去執(zhí)行董事職務(wù)，自2025年1月24日起生效，陳元來已確認(rèn)與董事會并無任何意見分歧。

　　談及房企高管頻繁變動的原因，宋紅衛(wèi)告訴記者，目前大部分房企都面臨較大的生存壓力，被債務(wù)困擾、化債工作難度大，因此部分高管直接退場，即使部分優(yōu)質(zhì)房企還具備再投資能力，但在當(dāng)前市場形勢下，也面臨投資指標(biāo)、銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)等各種要求，很多難以達(dá)成。

　　劉水分析表示，房企高管離職的核心動因，一是經(jīng)營壓力傳導(dǎo)，2024年TOP100房企銷售總額同比下降30.6%，降幅相比2023年擴大13.3個百分點，業(yè)績承壓導(dǎo)致高管薪酬福利大幅縮水。二是組織架構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致管理層級壓縮及權(quán)限上收。三是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型陣痛，房企從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“利潤導(dǎo)向”，需淘汰不適應(yīng)精細(xì)化管理的傳統(tǒng)高管。四是行業(yè)信心仍需恢復(fù)，高管對行業(yè)前景迷茫。

　　“房企高管頻現(xiàn)離職，雖然大多稱是因為個人關(guān)系，但實際上肯定跟行情變動有關(guān)系。”嚴(yán)躍進對記者表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行情還在底部、銷售壓力增大，這都會對高管產(chǎn)生一些影響。當(dāng)然，也有人的離職不是完全被動的，因為行業(yè)在調(diào)整、產(chǎn)業(yè)在調(diào)整，高管也會主動選擇新賽道。

　　地產(chǎn)江湖劇變之下，未來哪些房企可能留在“牌桌”上，企業(yè)又需要怎樣的高管人才？

　　宋紅衛(wèi)認(rèn)為，未來兩類房企將具備競爭實力，一是在本輪償債周期中化債成功、轉(zhuǎn)型成功的房企，將在新賽道上具備一定競爭力；二是目前具備再投資能力的優(yōu)質(zhì)房企。

　　從企業(yè)管理人員看，“未來房企需要兩類人才，一是具備戰(zhàn)略投資眼光的管理者，這是企業(yè)航行的指南針，需要指明正確方向；二是產(chǎn)品創(chuàng)新能力人才，房地產(chǎn)市場已進入存量市場，供給過剩是特征，未來只能通過創(chuàng)新產(chǎn)品來激發(fā)新的需求�！彼渭t衛(wèi)認(rèn)為。

　　劉水認(rèn)為，后續(xù)房企將更加需要復(fù)合經(jīng)營型人才，需具備全周期項目操盤能力，能精準(zhǔn)投資、擅長產(chǎn)品打造；二是抗壓實戰(zhàn)型人才，當(dāng)下，有房企已經(jīng)優(yōu)先選擇能承擔(dān)多線程任務(wù)、適應(yīng)高強度考核的管理者。