閑置土地收儲(chǔ)節(jié)奏加快 市場(chǎng)預(yù)期或改變樓市供需

　　證券時(shí)報(bào)記者 張一帆

　　近期，各地方政府對(duì)閑置土地的收儲(chǔ)節(jié)奏明顯加快。2月以來，廣東多地披露收儲(chǔ)計(jì)劃，總收購(gòu)價(jià)格超180億元。在中央明確專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的管理辦法之后，各地政策執(zhí)行意愿積極。

　　梳理各案例顯示，較土地出讓價(jià)折讓一至兩成是廣東各地土地收儲(chǔ)的普遍價(jià)格，并對(duì)所收購(gòu)?fù)恋氐挠猛緵]有特別的偏好。目前，各能級(jí)城市均沉淀了一批長(zhǎng)久不開發(fā)的閑置土地，通過專項(xiàng)債資金實(shí)現(xiàn)庫(kù)存盤活，將大大減少市場(chǎng)存量地塊，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于那些新房交易仍具有較大流量的區(qū)域而言更是如此。

　　觀察人士建議，下一步可以從收購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地調(diào)規(guī)、土地置換等層面進(jìn)一步優(yōu)化收儲(chǔ)政策，更好發(fā)揮化解樓市庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的積極作用。

　　收儲(chǔ)節(jié)奏加快

　　2月11日，湖南省長(zhǎng)沙市就運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回存量閑置土地發(fā)起征集。長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局表示，將按照政策要求充分考慮市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

　　仔細(xì)來看，這份征集對(duì)收購(gòu)的土地用途沒有特別的偏好，對(duì)土地使用權(quán)持有方的企業(yè)性質(zhì)亦無要求。只要是企業(yè)無力或不愿再開發(fā)使用的土地，不論是已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，或已動(dòng)工未建設(shè)完成但具備分割條件的土地均可納入。同時(shí)，老舊廠區(qū)、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)用地和教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施等低效用地也獲納入征集范圍。

　　在此之前，廣東省各市先行一步。

　　1月底以來，廣東省多個(gè)城市公示了2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債的項(xiàng)目情況，據(jù)記者不完全梳理，共涉及9個(gè)城市(區(qū))的63個(gè)地塊收儲(chǔ)信息，總收儲(chǔ)金額183億元。在2月7日，珠海市自然資源局公示擬收儲(chǔ)14宗用地，土地用途覆蓋商業(yè)、居住、旅館等各種類型，總收儲(chǔ)金額約66.4億元。珠海市將此次收儲(chǔ)命名為“2025年第一批”，珠海市自然資源局相關(guān)工作人員表示，今年珠海還會(huì)繼續(xù)收儲(chǔ)存量閑置土地。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，“近期監(jiān)管部門明確各項(xiàng)政策，為地方落地執(zhí)行提供了一定指導(dǎo)，在此基礎(chǔ)上，今年以來部分地區(qū)發(fā)布了征集收購(gòu)存量土地的公告�！�

　　去年11月，自然資源部發(fā)文明確專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則，同年12月國(guó)辦發(fā)文明確允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備。至今年1月10日，財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)林澤昌發(fā)聲讓市場(chǎng)吃下了定心丸。在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，林澤昌稱：“已經(jīng)明確了專項(xiàng)債管理的相關(guān)要求，地方已經(jīng)可以做了�！痹捯魟偮�，隨后的兩個(gè)交易日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)大漲4%。

　　中央明確辦法，地方政府積極響應(yīng)。觀察全國(guó)31個(gè)省份地方政府工作報(bào)告，至少有15個(gè)省份提及存量土地等有關(guān)內(nèi)容。在落實(shí)動(dòng)作最快的廣東省，其1月15日發(fā)布的政府工作報(bào)告中即快速響應(yīng)，表態(tài)要運(yùn)用好專項(xiàng)債券資金回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

　　有效削減庫(kù)存

　　土地收儲(chǔ)如何作用于地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　林澤昌預(yù)期，專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地相關(guān)政策將有利于改善土地的供求關(guān)系、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性，同時(shí)有利于補(bǔ)充重點(diǎn)領(lǐng)域的土地儲(chǔ)備。

　　以此次收儲(chǔ)動(dòng)作較大的珠海市為例。在擬回收的14宗土地中，有8宗涉及住宅用途，合計(jì)收儲(chǔ)面積約18公頃，全部已超出約定開工時(shí)間，處于未開工狀態(tài)。其中，有6宗地塊處于斗門區(qū)，地方國(guó)企珠海大橫琴集團(tuán)有限公司、珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司是以上土地的最終持有人。

　　從回購(gòu)總量來看，這些土地達(dá)到了珠海市現(xiàn)存未動(dòng)工土地的8.5%，顯著地削減了潛在庫(kù)存壓力。根據(jù)珠海市最新通報(bào)的存量住宅用地情況，截至2024年底，珠海市存量住宅用地159宗，對(duì)應(yīng)用地總面積802.52公頃，其中未動(dòng)工土地面積210.21公頃、已動(dòng)工未竣工面積592.31公頃。

　　僅依靠開發(fā)、銷售發(fā)揮作用，在供需兩弱的市場(chǎng)環(huán)境下，2024年珠海住宅市場(chǎng)庫(kù)存仍在累積。據(jù)珠海中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)，截至2024年底，珠海住宅市場(chǎng)全市庫(kù)存363.36萬平方米，同比微增2.32%，按近6個(gè)月去化速度，去化周期約20.74個(gè)月，仍處于較高區(qū)間。

　　在此背景下，珠海房企的銷售戰(zhàn)略鎖定“去庫(kù)存”，一方面體現(xiàn)在全市新推貨量持續(xù)下探，另一方面則是樓市降價(jià)頻現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，珠海全市市場(chǎng)均價(jià)2.36萬元/平方米，同比下跌7%。

　　珠海本輪收儲(chǔ)動(dòng)作中，住宅用地最為集中的斗門區(qū)，其實(shí)也是當(dāng)下珠海市住宅市場(chǎng)庫(kù)存最為集中的區(qū)域，該區(qū)土地庫(kù)存達(dá)90.07萬平方米，占全市的25%。在激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，斗門區(qū)去年“以價(jià)換量”趨勢(shì)明顯，全年市場(chǎng)均價(jià)同比下降約11%，大于珠海市全市水平，且全年銷售套數(shù)仍然同比減少約20%。

　　珠海市的情況，在全國(guó)范圍內(nèi)具有一定代表性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公開數(shù)據(jù)顯示，2024年末，商品房待售面積已超過7.5億平方米(竣工未售)，同比增10.6%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)16.2%。同時(shí)，這一統(tǒng)計(jì)并不包括施工面積和待開發(fā)土地等廣義庫(kù)存。

　　克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里告訴記者，目前各能級(jí)城市均有大量廣義庫(kù)存為10年前出讓的地塊，若能積極主動(dòng)處置長(zhǎng)久不開發(fā)的閑置土地，將這些出讓多年、仍未形成有效新房供應(yīng)的廣義庫(kù)存再度盤活，將大大減少市場(chǎng)存量地塊，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　“尤其是對(duì)于那些新房交易仍具有較大流量，只是由于廣義庫(kù)存過高而導(dǎo)致預(yù)期下滑的板塊而言更是如此。”馬千里表示。

　　盤活存量項(xiàng)目

　　對(duì)于房企而言，獲得收儲(chǔ)機(jī)會(huì)，無疑是將閑置資產(chǎn)盤活，增加資金流動(dòng)性最快、最直接的方式。

　　在珠海市本輪收儲(chǔ)的宅地項(xiàng)目中，位于金灣區(qū)的兩宗土地回購(gòu)金額最高，合計(jì)收儲(chǔ)金額約為18.68億元。據(jù)了解，以上兩宗土地落拍于2023年12月，彼時(shí)珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司旗下公司以總價(jià)21.03億元競(jìng)得該地塊，目前仍未開發(fā)。本次對(duì)應(yīng)收儲(chǔ)價(jià)格相當(dāng)于出讓價(jià)的八九折。

　　八折以上，是廣東本輪收儲(chǔ)動(dòng)作中最為常見折價(jià)比例。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，近期出爐的收儲(chǔ)案例中，約70%的地塊擬收購(gòu)價(jià)格與成交價(jià)的比值在80%至100%之間，超40%的地塊比值在90%至100%之間，13%的地塊比值在70%至80%之間。

　　“收地基礎(chǔ)價(jià)格就低確定，在收購(gòu)價(jià)格的制定中，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、企業(yè)拿地成本等是重要參考。”陳文靜介紹。

　　2024年11月，自然資源部發(fā)布的242號(hào)文中明確，收儲(chǔ)價(jià)格為土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與企業(yè)土地成本就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格，再根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度。記者獲得的一份回購(gòu)?fù)恋厣暾?qǐng)表中顯示，地方政府還就企業(yè)對(duì)該地塊的預(yù)期回購(gòu)價(jià)格征求意向，并同步收集受讓后繳納稅費(fèi)等支出情況。

　　記者從房企方面了解到，目前各家房企對(duì)各地政府收儲(chǔ)動(dòng)作態(tài)度積極，保持較高的關(guān)注度，正在根據(jù)政策方向梳理旗下項(xiàng)目。華發(fā)股份(600325)董事局副主席、總裁陳茵表示，2025年，房產(chǎn)開發(fā)板塊將圍繞“消化存量、優(yōu)化增量、騰籠換鳥再出發(fā)”工作總基調(diào)，搶抓國(guó)家政策機(jī)遇，全力抓好去庫(kù)存、資產(chǎn)盤活、做優(yōu)增量等攻堅(jiān)重點(diǎn)。

　　有房企人士向記者表示，“事實(shí)上，一些閑置地塊即便沒有被收回兌現(xiàn)現(xiàn)金流，只要重新整理規(guī)劃，對(duì)我們來說都有很大的價(jià)值�！�

　　目前，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)房企溢價(jià)回購(gòu)收儲(chǔ)地塊的案例。

　　去年年底，越秀地產(chǎn)以約20.23億元競(jìng)得廣州市海珠區(qū)大干圍地塊。值得注意的是，該地塊正是去年11月越秀地產(chǎn)以15.29億元現(xiàn)金補(bǔ)償退還的地塊，一出一入之間，大干圍地塊“漲價(jià)”5億元。該地塊價(jià)值的盤活，正是受益于土地規(guī)劃的調(diào)整，在退地時(shí)大干圍地塊性質(zhì)為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，而在收回時(shí)地塊已轉(zhuǎn)變?yōu)槎�類居住用地，容積率、綠地率等也有調(diào)整。

　　同在廣州，去年年底，萬科方面底價(jià)競(jìng)得廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地，該地塊通過貨幣及指標(biāo)返還的方式收儲(chǔ)零散留用地，優(yōu)化規(guī)劃后再重新出讓。針對(duì)這一案例，觀察人士表示，通過貨幣補(bǔ)償及指標(biāo)返還的方式收儲(chǔ)零散留用地，使地方政府有了定向托底土地市場(chǎng)的資金，對(duì)于緩解房地產(chǎn)源頭上的供求關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有重要意義。

　　進(jìn)一步發(fā)揮作用

　　收儲(chǔ)節(jié)奏已經(jīng)提速，下一步如何進(jìn)一步更好地發(fā)揮作用，仍然存在一些難點(diǎn)有待攻克。

　　價(jià)格問題首當(dāng)其沖�？硕�瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，目前對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格的原則，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購(gòu)資金也輕易不會(huì)提高收購(gòu)價(jià)格，這就成為了阻礙土地收儲(chǔ)的基本矛盾。

　　陳文靜建議，可以優(yōu)化收購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓時(shí)的起拍價(jià)作為收購(gòu)價(jià)格的重要參考。國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊建議，可以在符合國(guó)土安全規(guī)劃的前提下，通過合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，使其更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時(shí)，加快土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，為將來的專項(xiàng)債退出提供條件。

　　同時(shí)，當(dāng)前收購(gòu)標(biāo)的物更集中在地方國(guó)企，有觀察人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象或難以調(diào)動(dòng)其他類型企業(yè)的積極性。陳文靜認(rèn)為，如果加大對(duì)民企的支持力度，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給，如形成地方國(guó)資、央企、民企按35%：30%：35%的收儲(chǔ)比例，部分地區(qū)可以將民企的比例提升至40%以上。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象，房玲認(rèn)為，或與土地儲(chǔ)備中心目前只接受凈地交付有關(guān)。在通常情況下，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后就會(huì)將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，因此房企手中很少有閑置的凈地。“已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的�！狈苛岜硎�。

　　此外，根據(jù)自然資源部通知要求，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，也就是要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，要么用于保障房建設(shè)。由于部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市消化土地的能力有限，或也降低了政府收儲(chǔ)的積極性。陳文靜建議，可以進(jìn)一步完善收儲(chǔ)政策，盡快出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則，給予調(diào)規(guī)、土地置換等更多政策支持。

　　方正證券分析師劉清海表示，土儲(chǔ)專項(xiàng)債五年后重啟意義重大，全國(guó)范圍內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)落地，有效緩解房企現(xiàn)金流壓力，提振樓市信心，鞏固止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。房玲表示，展望未來，收儲(chǔ)政策有望在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政相對(duì)較好的城市促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)為保障性住房和城市更新提供資源支持。