丁祖昱：房貸需求升溫，哪些城市有望迎來“小陽春”？

2025-02-17 14:24:56 中新經(jīng)緯

　　中新經(jīng)緯2月17日電題：房貸需求升溫，哪些城市有望迎來“小陽春”？

　　作者丁祖昱中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

　　央行披露的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月個(gè)人住房貸款同比多增1519億元，該數(shù)據(jù)進(jìn)一步折射出2025年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求升溫的趨勢(shì)。

　　2025年以來，重點(diǎn)城市成交延續(xù)增長(zhǎng)是個(gè)人住房貸款需求回暖的重要支撐。而從熱銷項(xiàng)目來看，區(qū)位核心、產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善盤無疑是支撐市場(chǎng)短期高熱的核心原因。

　　個(gè)人住房貸款需求回暖

　　個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)好轉(zhuǎn)，可以從2月14日央行披露的兩組數(shù)據(jù)看出。2025年1月，個(gè)人住房貸款新增2447億元，同比多增1519億元，個(gè)人住房貸款新增規(guī)模顯著增長(zhǎng)。從更為宏觀的數(shù)據(jù)來看，2024年四季度末，個(gè)人住房貸款余額37.68萬億元，增速比上年末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然個(gè)人住房貸款余額有所下降，但增速回升意味著個(gè)人住房貸款市場(chǎng)逐步回暖。

　　實(shí)際上，2024年9月以來在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，百城新房成交在四季度出現(xiàn)積極信號(hào)，進(jìn)入2025年延續(xù)回穩(wěn)，CRIC(克而瑞)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交927萬平方米，同比轉(zhuǎn)正微增1%，絕對(duì)量水平顯著超去年春節(jié)月，另外考慮到供應(yīng)端延續(xù)“提質(zhì)縮量”，預(yù)計(jì)2月成交同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢(shì)。

　　二手房層面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月33個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長(zhǎng)19%，延續(xù)高位震蕩行情。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)為住房貸款需求回暖提供支撐，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回暖和利好政策的持續(xù)落地，個(gè)人住房貸款需求有望逐步企穩(wěn)。

　　改善盤供應(yīng)支撐短期市場(chǎng)熱度

　　CRIC數(shù)據(jù)還顯示，1月30個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)46%，已與2023年以來波峰保持持平。

　　除了北京、上海、成都、杭州等熱點(diǎn)恒熱，在供應(yīng)端“提質(zhì)縮量”的影響下，蘇州、長(zhǎng)沙、嘉興、武漢、徐州等二三線城市市場(chǎng)熱度上升，項(xiàng)目平均去化率都在七成以上。

　　市場(chǎng)熱度上升與改善盤熱銷密不可分，低密度改善盤支撐短期市場(chǎng)熱度。

　　從1月部分熱銷項(xiàng)目來看，產(chǎn)品力起到了關(guān)鍵作用，尤其是四代宅在多個(gè)核心一二線城市逐步落地，多數(shù)項(xiàng)目憑借得房率的提升和功能空間的逐步完善而實(shí)現(xiàn)熱銷。

　　除了產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也是推動(dòng)銷售的重要因素。對(duì)于剛需客群而言，“以價(jià)換量”仍是更為直接有效的方法，比如二三線城市武漢、西安、蘇州、常州、無錫等部分項(xiàng)目都加強(qiáng)了折扣力度。

　　2月成交同比仍將延續(xù)增長(zhǎng)

　　據(jù)CRIC預(yù)判，在改善盤供應(yīng)支撐下，樓市整體成交將延續(xù)上升行情。具體來看，CRIC結(jié)合不同城市2月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，2月多數(shù)城市新房成交或迎來放量行情，環(huán)比漲幅多集中在20%-30%。

　　從具體城市來看，上海有望在2月中下旬迎來小陽春行情，深圳2月新房成交預(yù)期環(huán)比漲幅也在10%左右。

　　而天津經(jīng)歷了1月成交低谷，結(jié)合春節(jié)期間來訪、認(rèn)購走勢(shì)，2月新房成交環(huán)比或?qū)⒋笤銎叱�，武漢、南京等前期深度調(diào)整類城市有望迎來弱復(fù)蘇行情，新房成交環(huán)比增幅預(yù)期在10%以內(nèi)。