超350億資金回購(gòu)?fù)恋?多城啟動(dòng)專項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃

　　財(cái)聯(lián)社2月14日訊(記者 李潔)蛇年春節(jié)過(guò)后，多地公示了土儲(chǔ)專項(xiàng)債回收閑置土地計(jì)劃。

　　廣州南沙規(guī)自局近日掛網(wǎng)發(fā)布了南沙區(qū)2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地名單及收儲(chǔ)價(jià)格的公告，共有8宗土地被收回，總回購(gòu)用地面積約40萬(wàn)平方米，價(jià)格超8.8億元。

　　據(jù)悉，這是南沙區(qū)首次一次性回購(gòu)這么多宗地塊，回購(gòu)?fù)恋匕�括醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地、工業(yè)用地、新興產(chǎn)業(yè)園用地以及涉宅用地等，基本是一直未完成開(kāi)發(fā)或尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)的地塊。

　　“閑置未開(kāi)工土地不僅占用房企大量資金，而且無(wú)法向市場(chǎng)提供有效供應(yīng)。收儲(chǔ)閑置土地既可以調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供需關(guān)系，又有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性和債務(wù)壓力。”湘財(cái)證券分析師張智瓏表示。

　　根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及的回購(gòu)?fù)恋乜倲?shù)量超過(guò)160宗，土地使用面積超680萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。其中，惠州擬收購(gòu)價(jià)格超120億元，居首位；珠海擬收購(gòu)價(jià)格66.5億元，排在第二位。

　　方正證券分析師劉清海認(rèn)為，土儲(chǔ)專項(xiàng)債時(shí)隔五年后重啟意義重大，或成為房企紓困重要資金來(lái)源。

　　而關(guān)于收儲(chǔ)的價(jià)格，一直是外界關(guān)注的重點(diǎn)。

　　對(duì)于收儲(chǔ)價(jià)格，劉清海表示，從廣東今年首批次收儲(chǔ)案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度較高，更好的資金平衡意味著專項(xiàng)債回收閑置用地可行性較高。

　　“我們不完全梳理了9個(gè)城市(區(qū))共63個(gè)地塊的收儲(chǔ)信息，多數(shù)項(xiàng)目為折價(jià)收購(gòu)，僅考慮折價(jià)地塊，總體折價(jià)率為19%。”華泰證券分析師陳慎稱。

　　其表示，在本次可以確定土地價(jià)格的46個(gè)地塊中，30個(gè)為折價(jià)收儲(chǔ)、6個(gè)為平價(jià)收儲(chǔ)、10個(gè)為溢價(jià)收儲(chǔ)，折價(jià)收儲(chǔ)占比65%，總體收儲(chǔ)折價(jià)率為 11%；如果僅考慮折價(jià)收儲(chǔ)的地塊，總體收儲(chǔ)折價(jià)率為19%。部分溢價(jià)收購(gòu)的土地主要由于拿地時(shí)間較早(早于2017年)，后續(xù)評(píng)估價(jià)上漲所致。

　　此外，收儲(chǔ)對(duì)價(jià)是否為全額現(xiàn)金支付，是否會(huì)夾帶調(diào)規(guī)或“地票”補(bǔ)償，仍有待觀察。

　　從被收儲(chǔ)地塊的明細(xì)看來(lái)，被收儲(chǔ)土地原始用途多樣，劉清海表示，被收儲(chǔ)土地中住宅用地占比超過(guò)50%，商辦用地占比超30%，各地塊成交時(shí)間集中在2020-2024年，占比超過(guò)80%。

　　值得關(guān)注的是，多位分析師表示，整體來(lái)看，今年第一輪專項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企，例如珠海就回購(gòu)了華發(fā)股份6塊閑置用地。

　　“隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁�地方�?guó)企→央企→民企。”劉清海認(rèn)為。

　　不過(guò)，中指院分析師表示，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的進(jìn)展仍有待提速。目前地方收購(gòu)存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，難點(diǎn)主要包括專項(xiàng)債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足。另外，收購(gòu)價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低，同時(shí)當(dāng)前收購(gòu)標(biāo)的物更集中在地方國(guó)企，也較難調(diào)動(dòng)其他類型企業(yè)的積極性等。

　　對(duì)此，財(cái)政部曾表示，正配合主管部門明確專項(xiàng)債“收儲(chǔ)”落地等相關(guān)政策。

　　在1月10日舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)林澤昌在專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房進(jìn)展方面指出，“近段時(shí)間以來(lái)，我們一直在配合行業(yè)主管部門積極推進(jìn)，進(jìn)行了大量走訪調(diào)研，召開(kāi)座談會(huì)廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)，也充分考慮地方訴求。”

　　其進(jìn)一步表示，“近期我們將繼續(xù)配合主管部門，抓緊明確相關(guān)政策，政策明確之后，地方就可以按此來(lái)推進(jìn)落實(shí)。”

　　“專項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地是2025年促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，打通各項(xiàng)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，或成為未來(lái)中央和地方政府政策的重要著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善�！鄙鲜鲋兄冈悍治鰩熤赋�，預(yù)計(jì)更多城市將參考借鑒廣東省做法，出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則或指引，同時(shí)給予調(diào)規(guī)、土地置換更多政策支持，也是重要方向。