北京樓市成交上漲 “好房子”促市場分化

　　證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

　　6月底的北京驕陽似火，仍抵不住看房人的熱情。記者日前來到位于北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某新房項(xiàng)目售樓處，雖然是工作日，仍有不少人前來看房。

　　“我們工作日一天能賣七八套，周六周日看房需要排號(hào)，因?yàn)橐惶靵碓L量有100多組。”售樓處一位銷售人員對(duì)記者說。

　　據(jù)上述銷售人員介紹，該項(xiàng)目4月首次開盤，5月成為北京的網(wǎng)簽銷冠。項(xiàng)目為6—9層的低密洋房，均價(jià)在每平方米5.5萬—6.1萬元，總價(jià)從400多萬元到1500多萬元，得房率、戶型格局等滿足國家“好房子”政策標(biāo)準(zhǔn)，客群以海淀區(qū)、朝陽區(qū)置換改善為主。

　　不過，記者多方采訪了解到，不同區(qū)域不同項(xiàng)目的關(guān)注度差別較大，如海淀區(qū)的新房項(xiàng)目熱度較高，去化效果較好，但房山區(qū)有項(xiàng)目看房人數(shù)不多，為控制成本，售樓處周一至周五不開門，只能周六周日集中約看。

　　對(duì)于上半年北京新房整體成交情況，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受記者采訪時(shí)表示，今年3月新房成交達(dá)到近5000套的高峰后，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，4月至6月逐漸趨向平穩(wěn)，恢復(fù)到3000多套的水平，但較去年同期市場低谷期有明顯拉升。從成交套均總價(jià)來看，今年上半年是780萬元，比去年上半年和下半年都有明顯上漲。

　　據(jù)郭毅統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套數(shù)為18085套，同比上漲20.7%。

　　不僅新房成交同比上漲，二手房上半年成交同樣上漲明顯。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京上半年合計(jì)二手房住宅網(wǎng)簽86964套，其中6月網(wǎng)簽13529套。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，上半年北京二手房住宅網(wǎng)簽在8.8萬套左右，同比上漲17.7%。

　　從今年北京樓市成交情況來看，無論是新房還是二手房，區(qū)域分化特征明顯。郭毅告訴記者，從套均成交面積來看，今年上半年是127平方米，和去年差別不大。今年新房成交熱度拉升的原因，更多是一些地段位置較好、品質(zhì)更佳的高端項(xiàng)目熱銷，對(duì)市場形成了更強(qiáng)的拉動(dòng)效應(yīng)。今年北京新房成交排名前五的項(xiàng)目中，海淀區(qū)有4個(gè)，單價(jià)都在每平方米10萬元以上。

　　張大偉也表示，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應(yīng)預(yù)期影響了新房的價(jià)格，成交量集中在少數(shù)熱點(diǎn)項(xiàng)目，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整。目前全市新房去化周期為28.5個(gè)月，主要受遠(yuǎn)郊高庫存板塊拖累，但核心區(qū)庫存緊張。如海淀區(qū)上半年供應(yīng)超4000套，但仍供不應(yīng)求。庫存高企區(qū)域如房山、密云或通過降價(jià)等方式去化，價(jià)格承壓。

　　“高得房率的‘好房子’對(duì)二手房的影響逐漸明顯，部分區(qū)域二手房價(jià)格出現(xiàn)了明顯調(diào)整。”張大偉進(jìn)一步指出，二季度區(qū)域分化現(xiàn)象尤為突出，如海淀、西城等核心城區(qū)，盡管部分房源樓齡超過30年，但憑借學(xué)區(qū)屬性，小戶型備受剛需家庭青睞，成交活躍，價(jià)格也較為堅(jiān)挺。與之形成鮮明對(duì)比的是，房山、通州等區(qū)域掛牌價(jià)下跌明顯，對(duì)整體均價(jià)形成下拉之勢(shì)。

　　北京東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等多家中介門店的工作人員對(duì)記者表示，現(xiàn)在整體二手房市場仍是“以價(jià)換量”。

　　展望后市，張大偉表示，隨著“小陽春”的過去，市場期待更多政策出臺(tái)來穩(wěn)定預(yù)期。若后續(xù)如信貸放松、購房補(bǔ)貼等刺激政策出臺(tái)，可能會(huì)激發(fā)購房需求，帶動(dòng)二手房價(jià)格和成交量回升，使市場逐漸恢復(fù)活力。

　　郭毅也表示，隨著新房成交趨穩(wěn)，新的政策工具也在籌備中，將為市場持續(xù)向好釋放政策信號(hào)。下半年北京樓市企穩(wěn)后可能會(huì)出現(xiàn)階段性成交小高峰，整體市場成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的狀態(tài)。