高端客群角逐法拍市場(chǎng)，豪宅別墅最受青睞

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　法拍房市場(chǎng)熱度冷熱不均。今年前五個(gè)月，全國(guó)各類法拍房源掛拍數(shù)量累計(jì)32.4萬(wàn)套，同比下降0.78%；總成交金額1016.9億元，同比下降20.3%。

　　但在這一“折價(jià)”、“流拍”屢見(jiàn)不鮮的市場(chǎng)中，有類房源卻熱度不減，頻繁出現(xiàn)高溢價(jià)成交案例，那就是豪宅中的別墅類產(chǎn)品。不管是在樓市“高地”上海，還是其他省會(huì)城市，均出現(xiàn)較稀缺的法拍別墅房源溢價(jià)成交的案例。

　　“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在波動(dòng)，但對(duì)于高端房產(chǎn)的需求始終存在。一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業(yè)有投資不動(dòng)產(chǎn)的需求，這些需求推動(dòng)了高價(jià)資產(chǎn)的成交。”中指研究院高級(jí)分析師張曉飛告訴第一財(cái)經(jīng)。

　　法拍房中的特殊選手

　　法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，指因債務(wù)人未履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)。因低于市場(chǎng)價(jià)起拍，法拍房被視為“撿漏”之地，不過(guò)因房源性質(zhì)復(fù)雜、拍后騰退執(zhí)行困難等原因，“折價(jià)”、“流拍”等現(xiàn)象在法拍房市場(chǎng)中屢見(jiàn)不鮮。

　　近年來(lái)，我國(guó)法拍房市場(chǎng)整體規(guī)模攀升，雖然市場(chǎng)冷暖不均，但有一類房源走出了獨(dú)立行情，那便是核心城市的優(yōu)質(zhì)豪宅資產(chǎn)，大平層、“別墅類”產(chǎn)品更是受“撿漏者”的歡迎。

　　6月12日，廣州珠江新城的豪宅凱旋新世界廣粵尊府，有法拍房成交引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。公開(kāi)信息顯示，該房源建面約198平方米，經(jīng)過(guò)59輪競(jìng)價(jià)，最終以總價(jià)4033.6萬(wàn)成交，折合單價(jià)20.4萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率超175%，期間有買家一次性加價(jià)1000萬(wàn)元。

　　在蘇州，日前玲瓏灣花園一套法拍房源以1915.7萬(wàn)元成交，單價(jià)高達(dá)8.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率177%。該房源位于玲瓏灣花園61幢，建面約224.85平方米，市場(chǎng)價(jià)約988萬(wàn)元，起拍價(jià)777萬(wàn)元，共吸引5.6萬(wàn)多次圍觀，最終高出起拍價(jià)1224萬(wàn)元成交。

　　廣西南寧也有法拍房“出圈”案例，雖然總價(jià)不似一線城市那么高，但因?yàn)槭莿e墅類產(chǎn)品，也受到了諸多人關(guān)注。6月9日，南寧市青秀區(qū)泰國(guó)城一棟別墅法拍，共引來(lái)42人爭(zhēng)搶，9萬(wàn)多人圍觀，最終經(jīng)241輪叫價(jià)，拍出681萬(wàn)元，比起拍價(jià)高431.2萬(wàn)元。

　　據(jù)悉，該小區(qū)位于南寧市東盟商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，附近教育、公園、商業(yè)等配套資源都十分豐富。被拍出的這套房，物業(yè)建筑面積340.38平方米，房屋原產(chǎn)權(quán)所有人為肖某某，廣西北海市中級(jí)人民法院依據(jù)相關(guān)刑事判決，對(duì)該房源進(jìn)行委托拍賣、以上繳國(guó)庫(kù)。

　　拍賣過(guò)程中，因競(jìng)價(jià)極為激烈，幾乎每5秒就加價(jià)一次，原定10日10時(shí)結(jié)束的拍賣，不得不多次延時(shí)競(jìng)拍。而在拍賣正式進(jìn)行前，甚至出現(xiàn)了市民排隊(duì)預(yù)約看房的場(chǎng)面。

　　“那套房子裝修比較好，是聯(lián)排類別墅產(chǎn)品，所以關(guān)注的人比較多�！必�(fù)責(zé)該小區(qū)二手房交易的中介對(duì)記者表示，這個(gè)小區(qū)整體容積率1.2，有低層住宅、多層住宅、聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，其中三百多平米的聯(lián)排別墅放盤比較少，平臺(tái)在售也只有幾套毛坯房源。

　　在樓市“高地”上海、深圳等城市，別墅高價(jià)法拍的案例更是屢見(jiàn)不鮮。

　　5月27日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路329弄30號(hào)的兩幢別墅，以2.7億人民幣的價(jià)格成功拍出，溢價(jià)8%，成交價(jià)創(chuàng)下單價(jià)超50萬(wàn)元/平方米的地上建筑面積紀(jì)錄。此次拍賣的別墅占地面積為912平方米，由兩幢建筑組成，地上建筑面積共計(jì)535平方米。

　　“該房產(chǎn)為長(zhǎng)寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房?jī)H約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開(kāi)流通極少�！笨硕�瑞表示。

　　克而瑞方面還稱，該房產(chǎn)所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚，原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場(chǎng)，但未能成交，此次起拍價(jià)下調(diào)28.6%，最終如期拍出。

　　深圳也頻繁出現(xiàn)別墅溢價(jià)法拍的案例。比如今年四月，位于羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅歷經(jīng)超400輪叫價(jià)，房源價(jià)格從約854萬(wàn)元徑直達(dá)到超3000萬(wàn)元，溢價(jià)率也突破260%。

　　核心稀缺資產(chǎn)被爭(zhēng)搶

　　從全國(guó)層面而言，法拍市場(chǎng)的整體行情并非都如上述般火熱。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1～5月，全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源掛拍數(shù)量累計(jì)32.4萬(wàn)套，同比下降0.78%；成交拍品6.487萬(wàn)套，同比下降0.11%；總成交金額1016.9億元，同比下降20.3%。對(duì)此2024年同期，各類法拍房源掛牌32.6萬(wàn)套，總成交金額1276.1億元。

　　各能級(jí)城市中，北上廣深1～5月的法拍住宅清倉(cāng)率為43.4%，累計(jì)成交2944套，成交金額173.1億元。其中，一拍成交1610套，占比54.7%；二拍成交約1184套，成交占比40.2%。其中，北京法拍住宅平均成交折價(jià)率75.2%。

　　在全國(guó)法拍市場(chǎng)冷熱不一的情況下，各類高端豪宅產(chǎn)品為何走俏？

　　張曉飛表示，今年前五月，全國(guó)高總價(jià)法拍住宅成交集中于一線城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳頂豪因地段不可復(fù)制性受高凈值買家爭(zhēng)搶，溢價(jià)顯著。

　　具體而言，高總價(jià)成交房源多位于一線城市的核心區(qū)域，如上海的浦東新區(qū)，深圳的南山區(qū)等。這些地區(qū)交通便利，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套資源豐富，土地稀缺性高，使得房產(chǎn)具有較高的價(jià)值。此外，法拍還是較評(píng)估價(jià)有折扣，吸引了競(jìng)拍者參與競(jìng)拍。

　　張曉飛還稱，從房源成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，上海的法拍房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他城市，并且成交總價(jià)最高的法拍住宅房源位于上海；廣州和深圳的成交總價(jià)較為接近，而珠海的成交總價(jià)最低，與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值等因素相關(guān)。

　　“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在波動(dòng)，但對(duì)高端房產(chǎn)的需求始終存在，一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業(yè)有投資不動(dòng)產(chǎn)的需求，這些需求推動(dòng)了高價(jià)資產(chǎn)的成交�！彼�表示。

　　此外，相較于其他類型的豪宅產(chǎn)品，別墅類產(chǎn)品更具特殊性，也更容易引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)搶。過(guò)往二十多年間，因“限墅令”的嚴(yán)格執(zhí)行，別墅產(chǎn)品被市場(chǎng)稱為“賣一套少一套”。法拍房市場(chǎng)上的一些別墅房源，也因其產(chǎn)品、地段等多方面的特殊性受到關(guān)注。

　　近兩年來(lái)，因自然資源部發(fā)文取消遠(yuǎn)郊城區(qū)新供宅地容積率不低于1.0的限制，各地供地計(jì)劃中，郊區(qū)的低容積率地塊明顯增加，樓市正逐步告別高容積率時(shí)代，向低密度、更舒適的社區(qū)演變。不過(guò)，低密度地塊供應(yīng)有條件、有限制，大規(guī)模的獨(dú)棟別墅依然要避免。

　　整體而言，當(dāng)下樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，大眾對(duì)住宅的需求也更加多樣化，過(guò)去市場(chǎng)偏向滿足剛需、改善需求，對(duì)于高端改善需求的關(guān)注度較低。隨著政策逐步調(diào)整，強(qiáng)調(diào)滿足“多樣化需求”，別墅類產(chǎn)品正重回高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。法拍市場(chǎng)上的稀缺高端房源，也有望持續(xù)占據(jù)“C位”。